公然违规！监管发怒 投资者却说：我没事！

　　过了任性的年纪，但从来没丢任性的资本。

　　上市公司“骚操作”，用“定存利率”向外赶人，什么鬼？

　　4月20日，金地集团公告，调整旗下“18金地03”公司债券票面利率，自5月28日起，由原先的5.29%下降至1.50%。

　　按规则，公司债调低利率并不少见，但金地集团跨步如此之大，还是令人吃惊。

　　据统计，调低利率后的金地债券，相比工商银行的半年期定存，还低了0.05个百分点，此举逼迫投资者赎回，意图非常明显。

　　上交所关注、券商接连发声，投资者却反映平平，为什么？

　　据悉，“低利率”公告出现仅一天后，21日，上交所火速关注，要求合理解释，同时，深圳证监局也对金地集团展开约谈，多家券商直言“金地集团，做的有点过”。

　　但似乎，市场层面投资者未出现“应激反应”，甚至有相关人士称“不难理解”。

　　“低利率事件”持续发酵，金地年报“踩点”发布。据公开信息，4月22日，金地集团2019年录得营收634.2亿，归属股东净利润净利润100.75亿，分别增长25.09%，24.41%。这样的成绩，在房企一片哀嚎的2019，不可为不亮眼。

　　背书硬，业绩牛，任性的金地，果然“姜还是老的辣”。两桩事件连起来看，不难发现，这是一场“有预谋的任性”，而且已经取得了“一石三鸟”的非凡效果。

　   一、

　　金地的“一石三鸟之计”

　　金地集团顺水推舟，投资者借坡下驴。

　　据公开资料，截止2020年4月初，央行已三次降准，合计共释放1.75万亿，以增加市场流动性。4月17日的重磅会议，也明确提出了“降息＋降准”的货币政策组合。

　　政策出台，反应市场现状，简而言之，疫情向好，大家都到了需要用钱的时候。

　　金地集团4月20日的“低利率事件”促进投资者赎回，正是吃准了这一点，所以在公告中，金地集团也提及此举，是“根据当前的市场环境”而作出的。

　　当然，对于金地集团自身来说，“低利率事件”也有利己的考虑。

　　2020年，金地集团有了“便宜钱”。

　　去年，房企融资举步维艰。2019年，监管部门轮番上马，“围堵”房地产融资，直至19年H2，银行方面态度，甚至已经变成“宁可不做，也不犯错”。相应的，房企融资成本节节攀升。

　　金地集团受益于国资背景，融资成本相对不高，而且持续在降。据年报数据，金地集团19年融资成本仅4.99%，在整个行业内横向对比，融资成本能低过金地集团的房企，不超过5家。

　　如此这样，“低利率事件”中的公司债，显然有点“不划算”。此发行于2018年，原有利率5.29%，高于19年融资利率出不少。

　　此外，据披露，仅今年3月份金地集团，完成3次债券融资，共计10亿，利率分别为2.69%，2.63%，2.6%。

　　显然，金地集团的“债券置换”蓄谋已久，目的当然是能省一笔是一笔，因为对企业来说，融资成本这东西，只有更低，没有最低。

　　从企业经营面来看，有资格做出此类操作的企业屈指可数。据统计，今年3月，金隅集团，中国中铁分别调低过债券利率，掉地幅度分别为2%，0.7%。

　　从企业性质上来说，国资背景企业在融资环境宽松的第一时间，就能”近水楼台“，首先得到更多的市场资金补充。

　　背书硬，业绩优，金地集团的“一声怒吼”。

　　“低利率事件”的持续发酵，甚至带有一些“示威”效果，此举明确昭告业内同行：

　　我，金地，又回来了。

       二、

　　没落贵族依然是贵族

　　曾几何时，江湖中有着“招保万金”的名号。

　　“招保万金”，代指曾经股市中表现最活跃的四大房企龙头股，金地集团曾是其中之一。

　　但自从2012年营收300亿元之后，金地集团持续表现平平，甚至淡出主流房企的视野之中。

　　年报发布，表现亮眼，金地集团再次越上台前。

　　据年报数据，2019年销售2106亿元，同比增长29.7%，这个成绩横向对比来看，位列房企销售增幅前四。

　　另外值得注意的是，金地集团的传统优势区域——华东，19年营收67.23亿，同比减少66.72%，此项数据变动的官方解释为，主要是因为该区域房地产项目结算面积减少。

　　实际上，对比往年数据可知，2018年金地华东区域，营收同比增幅高达259.86%，为什么起伏如此之大？答案是与2000亿销售目标有关。

　　17年1月，金地集团高级副总裁曾亲赴华东区域年会现场，并表示，公司将在3年内冲击2000亿元销售额。

　　而今来看，高级副总裁一语中的。事实上，自16年，金地在华东区域开始大规模突进布局，按照地产行业销售回款规律来看，与18年华东区域营收暴增完美契合。以此，三年冲击两千亿的完成，金地开始腾挪布局重点，导致了年报中的骤降。

　　这一点，从结算单价可以得到印证，19年金地结算单价14,595，较过去两年超18,000有明显降幅，原因很简单，华南华北的均价确实低于华东区域。

　　拿地大刀阔斧，增幅排名第一。整个2019，金地集团耗资1200亿，拿下土地113块，其中一、二、三线占比分别为10%、55%、35%。由此可见，未来金地的发力的主要支撑来自二线，以及市场容量较大的三线城市。

　　毛利率一骑绝尘，跑赢整个行业。从年报中可以得知，19年金地集团录得毛利41.30%，在行业中横向对比，金地赚钱能力简直令人发指。不过，这项数据较上年下降了1.78%，结合之前的结算单价下降来看，两者并不匹配，其中秘密在于金地的扩张思路不同寻常。

　　大规模权益合作，金地的“借势起飞”。金地集团特别引人注意的一点，就是权益合作规模在房企前20强中相对巨大。

　　据统计，2017-2019年金地集团的权益投资额，分别达到473亿元、404亿元、558亿元，权益投资占比分别为47.11%、40.40%、46.5%。这样的数据与前十强房企动辄70%以上的权益占比相差较大。

　　但因此，金地集团也能以最低风险，搭上其他其他房企扩张的“快车”，当然，出于长远的业绩考虑，金地集团董事长凌克表示，合作开发是目前的被动选择，公司希望未来权益投资占比提高到50%+。

　　以上，据相关投资者称，就目前金地的基本面来看，其在“招保万金”中，或许是最值得持有的地产股。

　　最后，凭着2019年的积极发力，其股价弹性与成长性值得期待，恐怕2020年，金地集团会为我们带来一场精彩绝伦的“全面反击”。