人民币大幅貶值，對國内房價有什麽影響？

　　進入5月份後，人民币彙率一直處于貶值狀态。就在5月27日白天，離岸人民币在交易時間跌破7.15、7.16、7.17關口後，晚間跌幅進一步擴大，加速走低并跌破7.18和7.19關口，盤中一度跌破7.19至7.1963，日内最高跌幅爲500個基點，稍後跌幅收窄至不到400點。與此同時，在岸人民币則貶值300多個基點至7.1697上下。無論是在岸還是離岸，當前人民币彙率創下近9個月來的低點。

　　實際上，整個5月份人民币彙率走勢都以貶值爲主。離岸人民币對美元彙率已經從5月3日的7.0873貶值至27日最高7.1964，貶值幅度達1.5%。而在岸人民币從4月末開盤價的7.0659至今，貶值超過1%。導緻人民币彙率出現大幅貶值，主要原因有以下三個：首先，國國務卿蓬佩奧又發表了對中國香港的不當言論，粗暴幹涉中國内政事務。另外，孟晚舟案迎來關鍵裁決，并沒有被加拿大方面釋放。這與預期中的加拿大法院無罪放人差距很大，這個判斷影響中加關系的走向。

　　再者，國内貨币寬松的基調不會改變。而貨币寬松會對人民币彙率産生一定下行壓力。近兩天央行雖然重啓逆回購。但是，決策層已經明确要降準降息，并推動利率持續下行。與此同時，美國由于複産複工，并且重啓經濟，導緻市場擔心疫情反彈，于是現在避險資金都持有美元。目前美元指數維持在相對高位水平。因爲，短期内要換美元的需求增大，出現了全球“美元荒”現象。

　　最後，美聯儲QE放緩，以及二季度國債發行也不如預期，這使得長期美國國債利率有上行壓力。這使得美國現在的利率，還是高于歐洲、日本等其他發達國家，美聯儲仍有一定的利率優勢。于是，短期内美元指數受到很大的支撐。再加上，市場預期歐洲、日本的經濟增長不不及美國，而美元指數走強，非美貨币就會出現下跌情況。

　　總之，這次人民币彙率大幅貶值，既有突如其來的利空打壓，又有避險資金大量增持美元，造成了全球的“美元荒”。那麽，人民币彙率的大幅貶值，會對國内房價産生多大的影響呢？第一，人民币彙率上升，與房價上漲趨勢基本是相同的。這主要是國内經濟較快發展，帶動彙率和房價都同步上升。如今國内疫情剛過，有錢人要抛掉一些房産，回籠資金。而普通居民還要另找工作。這大大降低了國内的抄房需求。未來，國内經濟有一個緩慢複蘇過程，在這段時間内，非理性購房和投機炒房要比原來少得多。

　　第二，人民币快速貶值，雖然有利于提高我國的出口商品的競争力，但是，國内多數房企都在海外發過債。人民币貶值，意味着房企要償還更多的資金，甚至會促使這些房企提前清償海外債務，而在國内融資趨緊的情況下，開發商主動再降房價的可能性在增加。現在，開發商最怕的是債務集中到期，樓盤銷售遇阻，房企資金鏈斷裂，最終被其他大型房企收購的結局。

　　第三，人民币貶值如果形成一定趨勢。如果再加上國内房地産呈現較大泡沫，那就會有大量境内外遊資，抛售人民币計價資産，如果再沒有投機性購房需求入市，就會給國内房價下行帶來明顯的壓力。目前，國内房地産總市值達到65萬億美元（相當于450萬億人民币），這等于美國+歐洲+日本等發達國家房地産的總市值。所以，人民币彙率大幅貶值，而以人民币計價的房地産，将擠出泡沫，回歸居住屬性，這也很正常。

　　進入5月份，人民币彙率跌跌不休，尤其是近期，人民币彙率更是出現大幅下跌。我們認爲，如果短期人民彙率出現下跌，問題并不會太大。而如果人民币彙率形成趨勢，肯定會對國内房價形成下行壓力。屆時，開發商爲了償還海外債務，要降房價打折促銷。而國内經濟不景氣，會使投機購房需求減少。更關鍵的是，人民币彙率下行呈趨勢，大量國内外資金會抛出人民币計價的房産，轉成美元計價資産。國内房價出現大調整肯定在所難免。