既是功臣也是风险，房地产业将何去何从？

房地产开发企业为今年的经济复苏做出了巨大贡献，在这个全球第二大经济体摆脱疫情影响的过程中，房地产销售和建筑活动也随之升温。

明年房地产市场能否保持这一势头，目前还很难说！

对房地产比较敏感的市场，特别是钢铁和铜等工业金属，可能会反映出这点。

上个月底，银保监会主席郭树清给房地产市场贴上了中国最大的“灰犀牛”的标签，言外之意：房地产已经成为一个显而易见又极具风险的棘手问题。

为了控制开发商的杠杆水平，监管部门为房企设置了三道红线。

大部分上市房企都至少超标其中一项。这三道红线虽然尚未正式拿上台面，但已经屡次被官方媒体报道。

根据法国巴黎银行的数据，截至2020年上半年末，只有六家主要开发商通过了三项考核。有九家开发商三条红线均超标，其中包括融创和恒大这两家国内最大房企。

从理论上说，开发商在红线考核中的表现将决定其随后一年能够举借多少债务。

如果不能加杠杆，开发商拿地会大受制约，对依赖土地拍卖的地方财政也有影响。Nomura分析师预计，明年地方政府的土地拍卖收入将仅增长5%，低于今年的9%，为至少五年来最低。

房地产市场几乎完全是内循环，这也许是一件幸事。

除了开发商的美元债务外，房地产行业的债权人绝大多数是中国人，来自海外市场的动荡几乎没有可能通过跨国银行蔓延到中国。

但也有部分市场会受到建筑活动放缓的影响，首当其冲的是工业金属。标普高盛工业金属3个月远期指数的即期价格今年上涨约18%，创下近八年新高。

据官方报道，房屋预售收入在计算开发商资产负债比率时被剔除在外，对于限制债务来说，这是一个重要的问题。近年来，房地产商越来越依赖预售收入。

房地产市场每年的新开工项目多于竣工项目，这导致购房者从购买到交付的周期被拉长。如果开发商只是简单扩大预售，这个问题还会加剧，一旦有大房企垮掉，也更有可能引发数以百万计的购房者的不满。

面对矛盾，政府可能选择妥协，对开发商举债融资网开一面。

但如果不是这样，房地产市场乃至中国经济都可能在明年感受到实实在在的压力！