物業管理或許是房地産商的出路！

對于整個房地産領域的公司來說，疫情後的這一年情況有些棘手，至少對建造房地産的公司而言是這樣。

而另一方面，物業管理公司則突然變成了炙手可熱的資産。

去年MSCI明晟中國房地産指數下跌了16%，原因是官方媒體報道了針對房地産開發商的新“三條紅線”政策，即财務健康的新監管基準，目的是控制過度負債。不過，該行業的一個細分領域顯然仍得到了政府的支持。政府10部門上周聯合發布了支持物業管理行業的政策，包括擴大服務範圍和推動定價市場化。

政策的東風讓物業管理類股本就風生水起的漲勢更上一層樓。例如，永升生活服務集團有限公司的股價目前達到2018年年底時的12倍。碧桂園服務控股有限公司股價同期上漲了四倍多。

政府正在支持兩大潛在增長動力

第一個是超越了傳統物業管理的所謂的增值服務。

這些服務包括家居清潔、看護孩子和護理老人。根據花旗的數據，2020年上半年，此類增值服務收入同比增長39%。這些服務在疫情期間進一步增加。

例如，保利物業推出了配送新鮮農産品的服務。

第二個增長動力是行業整合。

雖然許多物業管理公司最初服務于其開發商母公司建造的地産，但他們也開始從較小的開發商那裏獲得收入。并購活動有所增加。即使新房銷售放緩，行業的持續整合也可能會通過規模經濟或定價能力提高來幫助推動增長。

與此同時，開發商利用股市和房地産市場的繁榮，分拆旗下物業管理部門。

對于試圖達到監管基準的杠杆過高的開發商來說，這樣做是有道理的：新公司意味着整體估值将大幅提高，而且是一個輕松便利的融資渠道。

2020年，中國房地産行業在香港通過首次公開募股(IPO)籌集了約110億美元資金，其中大部分來自此類業務分拆。

例如，負債累累的恒大集團旗下物業服務部門去年11月通過IPO籌資18億美元。恒大物業目前的市值爲170億美元，而其母公司的市值爲250億美元。中國恒大仍擁有恒大物業約61%的股權。

物業管理公司享有更高的估值是有正當理由的。與波動更大的地産銷售相比，物業管理可提供經常性的、穩定的收入。此外，物業管理還是輕資産，不像建造房屋往往需要承擔巨額債務。不過，其中一些新股的大部分增長潛力可能已反映在股價中。标普全球市場财智的數據顯示，從另一家負債較高開發商分拆出來的融創服務以未來12個月預期每股收益計算的預期市盈率爲65倍。

在大幅上漲之後，其中一些股票已升至很高水平。

事實可能會證明，漲勢再上一層樓有難度。不過長久看來依舊看漲！