2021年6月28日REITs闆塊中的不可阻擋趨勢

市況回顧：

弱于預期的通脹數據緩解了人們對美聯儲突然縮減刺激計劃的擔憂，美國股市标普500指數上周五創下收盤紀錄高位。上周，标普500指數上漲2.7%，道指上漲3.4%，納指上漲2.4%。标普500指數創下自2月初以來最佳周度表現，納指創下自4月以來最佳周度表現。

現狀分析：

REITs（不動産信托投資基金）的特别屬性

通常将 REITs 與債券和公用事業闆塊進行類比，因爲它們的投資者普遍更關注這些産品提供的穩定流水收入，而不是資産本身的升值。短期而言，REITs 通常更像債券，與利率呈負相關。不過，REITs與其他債券替代品不同的是，REITs 底層是直接擁有實物資産，租金現金流和基礎财産價值往往會随着實體經濟的發展而上漲，REITs也常常被視爲通脹對沖工具。在當前通脹處于較高水平的環境下，REITs可能繼續受到投資者追捧。

REITs 各闆塊中的幾個不可阻擋的發展趨勢

REITs 投資标的的不同，也使REITs基金呈現不同的發展趨勢。二十年前，公共空間REITs主要由多戶家庭、辦公室和零售商場組成。如今，全球 REITs行業更加活躍，REITs涉足實體經濟的每一個要素，包括信号塔、數據中心和自助存儲提供商在内的專業REITs已經占美國股票REITs指數比重的近四分之一，而零售 REITs 比重已降至 13%。REITs市場比以往更加活躍，也是一個可以通過積極管理帶來長期增長的領域。具體而言，rrh123私人銀行研究團隊看好REITs領域下面3個發展趨勢：

工業 REITs：受益于電子商務和企業回流

雖然電子商務的增長在過去十年中對傳統零售業造成了嚴重破壞，但人們可能很容易忽略将包裹從零售制造商運送到各收件地址之前的複雜供應鏈。工業REITs在這一過程中發揮着重要作用，其中許多公司專注于配送中心和倉庫的開發和管理。随着對物流中心和區域分銷網絡的需求猛增，此類物業在過去十年中出現了強勁增長。2010年以後，這種倉儲需求增速每年都在加快。即使現在全球範圍内接種疫苗數量增加，疫情期間在線消費和商品配送的巨大消費轉變也不太可能完全消失。此外，美國鼓勵海外制造企業回流美國也給未來幾年工業REITs提供了額外的增長動力。

5G相關基建：信号塔和數據中心

5G 被認爲是數字體驗的重大升級。高頻段 5G 提供的速度比4G連接速度快 30-80 倍，但需要注意的是，單座信号塔的信号範圍會大大減少。因此，密集城市中心的 5G 網絡需要數百萬個單獨信号塔，它們的間距比上一代協議的要求近得多。預計到2025年，全球5G基站将達到35億台。鑒于電信供應商需要安裝比 4G 所需的更多信号塔，以租賃信号塔爲業的REITs公司，是rrh123在展望中強調的 5G網絡部署的主要受益者。

此外，數據中心 REITs 專注于爲雲服務提供所需的物理服務器基礎設施，随着越來越多的數據被收集、分析和存儲，以支持 5G的數字生态系統，rrh123預計數據中心REITs 也将繼續保持強勁增長。

醫療保健REITs：人口老齡化的長期受益者

去年春天，醫療保健REITs成爲疫情期間的關注焦點。養老院、醫院和專業護理機構的經營者都面臨着相當大的挑戰，因爲對老年人和弱勢群體而言環境尤其嚴峻。但與商場和辦公室等其他受疫情影響的REITs不同，rrh123預計醫療保健物業将全面複蘇并在長期内繼續增長。rrh123在2021年展望中提到的不可阻擋的趨勢，強調了全球人口老齡化對未來經濟的潛在影響，這可能會在未來幾十年推動對療養院服務、醫院和實驗室研究設施的需求長期增長。因此，醫療保健類REITs或存在長期投資機會。

住宅類REITs：單戶家庭REITs或存在長期成長機會

以往，住宅 REITs 市場由多戶公寓運營商組成，但現在越來越多的由單戶 REITs 組成。單戶REITs，顧名思義，是購買單戶住宅的投資組合，并将每個住宅作爲出租單元進行運營。

在過去一年中，人們紛紛湧向郊區，美國房地産市場蓬勃發展，單戶家庭REITs受益于郊區房地産需求的激增和價格的上漲，尤其是在美國南部城市。單戶REITs回報遠遠超過了多戶公寓 REITs，多戶公寓REITs多處于美國主要城市，更容易受到疫情封鎖措施沖擊。

随着疫苗接種率升高，部分城市解除封鎖措施，公寓需求再次複蘇，企業租金收入逐步企穩，公寓類REITs可能存在短期機會。長期而言，随着千禧一代的老齡化以及存量住房的短缺，對房屋的結構性需求應該會保持單戶住宅價格上漲，從而支持單戶REITs的租金和房産價格升值。

零售業與辦公室REITs仍面臨挑戰

電子商務的增長以及消費者轉向購買更多在線商品或在線播放新電影的趨勢不太可能完全逆轉，這給購物中心和電影院運營商帶來了結構性挑戰。由于預期零售REITs股息收益率回落至 4% 以下（低于去年 3 月的 10%），rrh123私人銀行研究團隊認爲零售業REITs吸引力大幅下降。

rrh123對集中在紐約和其他主要城市的辦公室REITs仍持謹慎态度，因爲大公司正在嘗試混合或完全遠程工作的模式。德勤于 2021 年 4 月發布的一項調查發現，38% 的組織預計現場辦公要求會永久減少，而隻有26%的組織預計會恢複到疫情前的“正常”狀态。 自去年10月以來，辦公室REITs已經複蘇了近 50%，但股價仍略低于疫情前水平，rrh123認爲該行業在今年很難全面複蘇。

需求釋放或利好旅遊酒店REITs

在 2021 年中展望中，rrh123提出随着被抑制的旅行和度假需求得到釋放，将使酒店、遊輪、賭場和航空公司等休閑類股票受益。雖然部分酒店REITs表現良好，但它們在被動 REITs 指數中比重相對較小，在标準普爾REITs指數中比重僅爲爲 4%。因此，rrh123認爲主動管理型休閑娛樂酒店類REITs可能表現更好。

投資策略：

在當前通脹水平較高的情況下，REITs投資不僅可以繼續帶來相對穩定的現金流，随着經濟複蘇REITs底層資産價格也将水漲船高，可以有效對沖通脹上行壓力。 具體而言，rrh123看好REITs闆塊中的幾個不可阻擋的發展趨勢，包括工業、5G相關基建和醫療保健類REITs。住宅類REITs中更看好單戶REITs的投資機會，對于零售行業和辦公室類REITs持保守看法。對于旅遊休閑酒店類REITs，rrh123認爲主動管理型産品或存在更大機會。


相關配置标的：工業、5G相關基建和醫療保健類REITs