2021年6月28日REITs板块中的不可阻挡趋势

市况回顾：

弱于预期的通胀数据缓解了人们对美联储突然缩减刺激计划的担忧，美国股市标普500指数上周五创下收盘纪录高位。上周，标普500指数上涨2.7%，道指上涨3.4%，纳指上涨2.4%。标普500指数创下自2月初以来最佳周度表现，纳指创下自4月以来最佳周度表现。

现状分析：

REITs（不动产信托投资基金）的特别属性

通常将 REITs 与债券和公用事业板块进行类比，因为它们的投资者普遍更关注这些产品提供的稳定流水收入，而不是资产本身的升值。短期而言，REITs 通常更像债券，与利率呈负相关。不过，REITs与其他债券替代品不同的是，REITs 底层是直接拥有实物资产，租金现金流和基础财产价值往往会随着实体经济的发展而上涨，REITs也常常被视为通胀对冲工具。在当前通胀处于较高水平的环境下，REITs可能继续受到投资者追捧。

REITs 各板块中的几个不可阻挡的发展趋势

REITs 投资标的的不同，也使REITs基金呈现不同的发展趋势。二十年前，公共空间REITs主要由多户家庭、办公室和零售商场组成。如今，全球 REITs行业更加活跃，REITs涉足实体经济的每一个要素，包括信号塔、数据中心和自助存储提供商在内的专业REITs已经占美国股票REITs指数比重的近四分之一，而零售 REITs 比重已降至 13%。REITs市场比以往更加活跃，也是一个可以通过积极管理带来长期增长的领域。具体而言，rrh123私人银行研究团队看好REITs领域下面3个发展趋势：

工业 REITs：受益于电子商务和企业回流

虽然电子商务的增长在过去十年中对传统零售业造成了严重破坏，但人们可能很容易忽略将包裹从零售制造商运送到各收件地址之前的复杂供应链。工业REITs在这一过程中发挥着重要作用，其中许多公司专注于配送中心和仓库的开发和管理。随着对物流中心和区域分销网络的需求猛增，此类物业在过去十年中出现了强劲增长。2010年以后，这种仓储需求增速每年都在加快。即使现在全球范围内接种疫苗数量增加，疫情期间在线消费和商品配送的巨大消费转变也不太可能完全消失。此外，美国鼓励海外制造企业回流美国也给未来几年工业REITs提供了额外的增长动力。

5G相关基建：信号塔和数据中心

5G 被认为是数字体验的重大升级。高频段 5G 提供的速度比4G连接速度快 30-80 倍，但需要注意的是，单座信号塔的信号范围会大大减少。因此，密集城市中心的 5G 网络需要数百万个单独信号塔，它们的间距比上一代协议的要求近得多。预计到2025年，全球5G基站将达到35亿台。鉴于电信供应商需要安装比 4G 所需的更多信号塔，以租赁信号塔为业的REITs公司，是rrh123在展望中强调的 5G网络部署的主要受益者。

此外，数据中心 REITs 专注于为云服务提供所需的物理服务器基础设施，随着越来越多的数据被收集、分析和存储，以支持 5G的数字生态系统，rrh123预计数据中心REITs 也将继续保持强劲增长。

医疗保健REITs：人口老龄化的长期受益者

去年春天，医疗保健REITs成为疫情期间的关注焦点。养老院、医院和专业护理机构的经营者都面临着相当大的挑战，因为对老年人和弱势群体而言环境尤其严峻。但与商场和办公室等其他受疫情影响的REITs不同，rrh123预计医疗保健物业将全面复苏并在长期内继续增长。rrh123在2021年展望中提到的不可阻挡的趋势，强调了全球人口老龄化对未来经济的潜在影响，这可能会在未来几十年推动对疗养院服务、医院和实验室研究设施的需求长期增长。因此，医疗保健类REITs或存在长期投资机会。

住宅类REITs：单户家庭REITs或存在长期成长机会

以往，住宅 REITs 市场由多户公寓运营商组成，但现在越来越多的由单户 REITs 组成。单户REITs，顾名思义，是购买单户住宅的投资组合，并将每个住宅作为出租单元进行运营。

在过去一年中，人们纷纷涌向郊区，美国房地产市场蓬勃发展，单户家庭REITs受益于郊区房地产需求的激增和价格的上涨，尤其是在美国南部城市。单户REITs回报远远超过了多户公寓 REITs，多户公寓REITs多处于美国主要城市，更容易受到疫情封锁措施冲击。

随着疫苗接种率升高，部分城市解除封锁措施，公寓需求再次复苏，企业租金收入逐步企稳，公寓类REITs可能存在短期机会。长期而言，随着千禧一代的老龄化以及存量住房的短缺，对房屋的结构性需求应该会保持单户住宅价格上涨，从而支持单户REITs的租金和房产价格升值。

零售业与办公室REITs仍面临挑战

电子商务的增长以及消费者转向购买更多在线商品或在线播放新电影的趋势不太可能完全逆转，这给购物中心和电影院运营商带来了结构性挑战。由于预期零售REITs股息收益率回落至 4% 以下（低于去年 3 月的 10%），rrh123私人银行研究团队认为零售业REITs吸引力大幅下降。

rrh123对集中在纽约和其他主要城市的办公室REITs仍持谨慎态度，因为大公司正在尝试混合或完全远程工作的模式。德勤于 2021 年 4 月发布的一项调查发现，38% 的组织预计现场办公要求会永久减少，而只有26%的组织预计会恢复到疫情前的“正常”状态。 自去年10月以来，办公室REITs已经复苏了近 50%，但股价仍略低于疫情前水平，rrh123认为该行业在今年很难全面复苏。

需求释放或利好旅游酒店REITs

在 2021 年中展望中，rrh123提出随着被抑制的旅行和度假需求得到释放，将使酒店、游轮、赌场和航空公司等休闲类股票受益。虽然部分酒店REITs表现良好，但它们在被动 REITs 指数中比重相对较小，在标准普尔REITs指数中比重仅为为 4%。因此，rrh123认为主动管理型休闲娱乐酒店类REITs可能表现更好。

投资策略：

在当前通胀水平较高的情况下，REITs投资不仅可以继续带来相对稳定的现金流，随着经济复苏REITs底层资产价格也将水涨船高，可以有效对冲通胀上行压力。 具体而言，rrh123看好REITs板块中的几个不可阻挡的发展趋势，包括工业、5G相关基建和医疗保健类REITs。住宅类REITs中更看好单户REITs的投资机会，对于零售行业和办公室类REITs持保守看法。对于旅游休闲酒店类REITs，rrh123认为主动管理型产品或存在更大机会。


相关配置标的：工业、5G相关基建和医疗保健类REITs