中国恒大暴雷所反映出的中国房地产行业现状研究（一）

中国恒大暴雷事件：

　　7月19日，无锡市中级人民法院裁定书显示，中国恒大遭到银行申请财产冻结。广发银行请求冻结宜兴市恒誉置业有限公司，恒大地产集团有限公司银行存款1.32亿人民币或查封，扣押其他等值财产。随后恒大迅速回应，对于宜兴支行滥用诉讼前保全的行为，将依法起诉。随着法院裁定书颁布，恒大股价在19日创2020年9月25日之后最大跌幅，跌幅为16.22%，截止发稿，恒大继续下跌，跌幅为13.89%。

　　在无锡市中级人民法院发布裁定书后，湖南省邵阳市住建局官网7月19日也发布消息，即日起至10月13日，对恒大未来城项目和恒大华府项目，暂停预售许可、暂停网签备案、暂停预售资金拨款。邵阳市住建局称，上述两项目监管金额与实际销售金额不符，存在帐外收存和使用挪用、预售资金的行为，蓄意逃避监管。
　　中国恒大的暴雷牵动了恒大系走跌，J截止7月20日，恒大物业下跌13.38%、恒大汽车下跌19.1%、恒腾网络下跌11.76%，今日几家公司跌幅也是进一步扩大。

　　近年来恒大的资产负债率一直维持在较高的水平，毛利、净利在2018年过后均处于下滑中，净资产收益率快速下滑，在2020年仅为5.5%，公司流动资产以预付款及存货为主，其中存货增长迅速。
　　人民银行及住房城乡建设部在去年8月规划了房地产公司的三条红线，三条红线也限制了房地产公司的发展，这三条红线分别为：1）剔除预收款后的资产负债率大于70%；2）、净负债率大于100%；3）、现金短债比小于1倍。
　　根据“三道红线”的触线情况，将房企分为“红、橙、黄、绿”四挡：红色档：如果三条红线都触碰到了，则不得新增有息负债；橙色档：如果碰到两条线，负债年增速不得超过5%；黄色档：碰到一条线，负债年增速不得超过10%；绿色档：三条线都未碰到，负债年增速不得超过15%。

　　通过对比可以发现，五家公司万科近在剔除预收款后的资产负债率大于70%，踩了一条红线，其余指标均表现零号，尤其是现金短债比十分优异，反观其余几家公司就不容乐观了，中其余齐家公司均是三条红线均涉及，中国恒大在剔除预收款后的资产负债率就净负债率是高于剔除除万科外的其他地产公司的，现金偿债比较低，这些恰恰反映出中国恒大债务压力大，加上其不得新增有息负债这无疑给恒大雪上加霜，公司需要通过其他手段获得融资，如引入战投，提升所有者权益来确保资金链不断裂。

　　根据万科一季度报显示，万科集团一季度新增加开发项目32个，总规划建筑面积480.6万平方米，同比增长100%，实现新开工面积804.7万平方米，同比增长13.5%；实现竣工面积309.9万平方米，同比增长27.7%。1-5月公司新增土地储备在二线城市的面积占比达64.96%，同比增长13.44%，截至目前为止，公司尚未在一线城市获取土地资源。
　　根据恒大年报显示，截至2020年，中国恒大拥有土地储备2.31亿平方米，同比减少21.2%。其中，在一二线城市拥有土地储备12460.2万平方米，占比53.9%，相比2019年增加0.5%。2020年恒大新增土地储备面积6892万平方米，同比增加2.8%，其中一二线城市新增土地储备3957.7万平方米，占比57.4%。
　　根据绿地集团年报显示，2020年全年房地产开发企业土地购置面积25536万平方米，同比下降1.1%。
　　根据富力集团年报显示，2020年富力地产新增权益可售面积385.5万平米，较2019年下降58.9%。公司总权益建筑面积为6426.3万平方米，权益可售面积5187.8万平方米。
　　根据华夏幸福年报显示，2020年华夏幸福房地产开发企业土地购置面积25536万平方米，同比下降1.1%。2020年房屋施工面积926759万平方米，同比增长3.7%。2020年房屋新开工面积224433万平方米，同比下降1.2%。从新增土储的能级分布来看，公司在一线、二线和三四线城市的拿地，面积占比分别为10%、54%和36%。