美國房地産市場降溫了嗎？

美國5月新屋銷售超出預期，但考慮到抵押貸款利率大幅上行的影響還未完全顯現，花旗預計在接下來一段時間裏新屋銷售仍或面臨下行壓力。

盡管美國房市開始降溫，但由于需求尚未飽和、房屋供給受限，房價或不會明顯下滑，2007-2009年房地産市場危機或不會重演，不過房地産疲弱仍可能對美國經濟增長産生拖累。

住房價格占據CPI通脹的三分之一，其或在今年繼續推升核心通脹。房地産市場數據和抵押貸款利率對于經濟的影響或值得美聯儲重點關注。

市況回顧：

美國股市周一收低，盤中稍早交投震蕩。道瓊斯工業指數下跌0.2%，标普500指數下跌0.3%，納斯達克指數下挫0.8%。年近過半，三大股指均勢将連續兩個季度下跌，這将是2015年以來首次。

美國國債收益率延續上行趨勢。反映利率預期的兩年期國債收益率上漲6.9個基點至3.126%，10年期國債收益率上漲7個基點至3.194%。

現狀分析：

美國5月新屋銷售超出預期

數據顯示，美國5月新屋銷售升至69.6萬戶，超出市場預期，較4月低點的62.9萬戶有所反彈。盡管銷售數據強勁，但考慮到抵押貸款利率大幅上行的影響還未完全顯現，花旗預計在接下來一段時間裏新屋銷售或仍面臨下行壓力。

房地産市場在美國經濟中發揮重要作用

在購買房屋的同時，人們也會進行與住房相關的商品和服務消費。因此，作爲經濟活動中的重要環節，房地産市場不容忽視。

疫情期間，美國房屋銷售達到了自2000年以來的最高水平，主要的原因包括：（1）疫情期間的刺激政策和極低的利率水平；（2）無法進行旅遊和服務消費，居民有更多的資金購買房屋。

房地産市場是美國經濟的重要組成部分之一，占據美國GDP的16.7%（包括房屋建造、租金和公用事業）。美聯儲爲遏制通脹提升利率，房貸利率随之大幅走高，這些因素都可能對房地産市場帶來迅速且直接的影響。通脹和利率上行同樣也會對業主産生影響，或可以爲研究居民未來消費習慣提供指引，值得美聯儲重點關注。

盡管房市開始降溫，但房價或不會明顯下滑

盡管消費者的住房需求尚未完全滿足，勞動力市場也保持強勁，但美國房地産市場目前已開始有所降溫，進入2022年，美國新屋和成屋的銷售和建造已出現大幅回落。不過，花旗私人銀行研究團隊認爲，近期内房屋價格可能不會出現明顯的下滑。

首先，房地産市場尚未飽和，房屋擁有量遠低于2000年代中期的峰值水平，2006年以來美國家庭數增長了15%，而擁有房産的家庭數僅增長了9%。其次，房貸利率的上行對居民房屋的置換和交易帶來一定限制，二手房銷售供給有限。以購買一套42萬美元的房屋（美國房價中位數）申請30年期的貸款爲例，如果房貸利率爲3%，每月月供爲1800美元，而如果房貸利率升至6%，每月月供則相應升至2500美元，超出原先水平40%。

房地産集中了許多家庭的财富積累，而總體來看，由于房地産市場的供給短缺疊加全美範圍内新屋開工數量下滑，房價的下行空間或受到限制，因此花旗私人銀行研究團隊認爲，類似2007-2009年那樣嚴重的房地産市場危機或不會重演。

房屋抵押貸款利率走高或使房地産銷售承壓

美國抵押貸款利率在近6個月以内快速上行，達到了1981年以來最快上行速度，其絕對值也達到2008年以來的最高水平。高企的房貸利率提升購房成本，或打擊消費者的購房意願，花旗預計在接下來一段時間裏房屋建成量和購房合同簽訂數可能會明顯下滑。

數據顯示，房屋抵押再融資貸款規模在過去6個月中大幅下滑70%，房貸規模也降低了16%。随着房貸申請量的下降，花旗預計美國新屋及二手房銷售可能逐步放緩，與房屋建造相關的就業率可能也會在明年出現下滑。

盡管美國經濟已不像2008年那樣過度依賴房地産，但房市的降溫仍可能對美國經濟增長産生一定拖累。房市遇冷或使房屋相關産品銷售承壓，房屋再融資活動放緩或限制居民消費。另外，無法負擔購房成本的家庭或轉向租房市場，房租的上漲也可能擠占居民的消費空間。

房價的滞後影響或繼續推升美國核心通脹

在CPI通脹的計算中，住房價格占據三分之一，房價走勢對于美聯儲實現物價穩定的目标影響重大。值得注意的是，房價對于CPI通脹的影響存在一年左右的滞後性，這意味着去年美國高達17.1%的房價增長可能在今年繼續推升核心通脹。

随着經濟增長放緩，美如果聯儲在明年晚些時候選擇降息以實現經濟“軟着陸”，房貸利率的上漲有望減緩。從債券市場來看，投資者已開始交易這一預期，指标10年期美債收益率已從6月14日的3.49%降至6月23日的3.09%。

投資策略：

花旗私人銀行研究團隊認爲，盡管名義利率和實際利率的絕對值仍處于曆史低位水平，但利率上行的幅度和速度可能會對經濟增長産生重要影響。

一方面，在美聯儲的鷹派取态直接影響下，房屋抵押貸款利率與美國國債收益率之前的利差持續走闊，美聯儲在縮表的過程中或高度重視這一指标。另一方面，抵押貸款利率高企或削弱消費者需求，雖存在一年左右的時滞，但房價的下降或利好通脹壓力的減緩。

根據亞特蘭大聯儲GDP追蹤指标顯示，房地産市場的放緩或對美國今年二季度實際GDP增長帶來約0.4個百分點的負面影響。花旗預計在未來幾個季度這一影響可能延續，美聯儲或提升對于房地産市場數據的重視程度。

考慮到通脹高企、美聯儲加速收緊貨币政策、實際利率上行等多重風險因素，未來市場波動可能仍将延續。花旗建議投資者繼續關注股息增長股、醫療保健等防禦性闆塊、結構性票據及長期美國國債等防禦類配置