美国房地产市场降温了吗？

美国5月新屋销售超出预期，但考虑到抵押贷款利率大幅上行的影响还未完全显现，花旗预计在接下来一段时间里新屋销售仍或面临下行压力。

尽管美国房市开始降温，但由于需求尚未饱和、房屋供给受限，房价或不会明显下滑，2007-2009年房地产市场危机或不会重演，不过房地产疲弱仍可能对美国经济增长产生拖累。

住房价格占据CPI通胀的三分之一，其或在今年继续推升核心通胀。房地产市场数据和抵押贷款利率对于经济的影响或值得美联储重点关注。

市况回顾：

美国股市周一收低，盘中稍早交投震荡。道琼斯工业指数下跌0.2%，标普500指数下跌0.3%，纳斯达克指数下挫0.8%。年近过半，三大股指均势将连续两个季度下跌，这将是2015年以来首次。

美国国债收益率延续上行趋势。反映利率预期的两年期国债收益率上涨6.9个基点至3.126%，10年期国债收益率上涨7个基点至3.194%。

现状分析：

美国5月新屋销售超出预期

数据显示，美国5月新屋销售升至69.6万户，超出市场预期，较4月低点的62.9万户有所反弹。尽管销售数据强劲，但考虑到抵押贷款利率大幅上行的影响还未完全显现，花旗预计在接下来一段时间里新屋销售或仍面临下行压力。

房地产市场在美国经济中发挥重要作用

在购买房屋的同时，人们也会进行与住房相关的商品和服务消费。因此，作为经济活动中的重要环节，房地产市场不容忽视。

疫情期间，美国房屋销售达到了自2000年以来的最高水平，主要的原因包括：（1）疫情期间的刺激政策和极低的利率水平；（2）无法进行旅游和服务消费，居民有更多的资金购买房屋。

房地产市场是美国经济的重要组成部分之一，占据美国GDP的16.7%（包括房屋建造、租金和公用事业）。美联储为遏制通胀提升利率，房贷利率随之大幅走高，这些因素都可能对房地产市场带来迅速且直接的影响。通胀和利率上行同样也会对业主产生影响，或可以为研究居民未来消费习惯提供指引，值得美联储重点关注。

尽管房市开始降温，但房价或不会明显下滑

尽管消费者的住房需求尚未完全满足，劳动力市场也保持强劲，但美国房地产市场目前已开始有所降温，进入2022年，美国新屋和成屋的销售和建造已出现大幅回落。不过，花旗私人银行研究团队认为，近期内房屋价格可能不会出现明显的下滑。

首先，房地产市场尚未饱和，房屋拥有量远低于2000年代中期的峰值水平，2006年以来美国家庭数增长了15%，而拥有房产的家庭数仅增长了9%。其次，房贷利率的上行对居民房屋的置换和交易带来一定限制，二手房销售供给有限。以购买一套42万美元的房屋（美国房价中位数）申请30年期的贷款为例，如果房贷利率为3%，每月月供为1800美元，而如果房贷利率升至6%，每月月供则相应升至2500美元，超出原先水平40%。

房地产集中了许多家庭的财富积累，而总体来看，由于房地产市场的供给短缺叠加全美范围内新屋开工数量下滑，房价的下行空间或受到限制，因此花旗私人银行研究团队认为，类似2007-2009年那样严重的房地产市场危机或不会重演。

房屋抵押贷款利率走高或使房地产销售承压

美国抵押贷款利率在近6个月以内快速上行，达到了1981年以来最快上行速度，其绝对值也达到2008年以来的最高水平。高企的房贷利率提升购房成本，或打击消费者的购房意愿，花旗预计在接下来一段时间里房屋建成量和购房合同签订数可能会明显下滑。

数据显示，房屋抵押再融资贷款规模在过去6个月中大幅下滑70%，房贷规模也降低了16%。随着房贷申请量的下降，花旗预计美国新屋及二手房销售可能逐步放缓，与房屋建造相关的就业率可能也会在明年出现下滑。

尽管美国经济已不像2008年那样过度依赖房地产，但房市的降温仍可能对美国经济增长产生一定拖累。房市遇冷或使房屋相关产品销售承压，房屋再融资活动放缓或限制居民消费。另外，无法负担购房成本的家庭或转向租房市场，房租的上涨也可能挤占居民的消费空间。

房价的滞后影响或继续推升美国核心通胀

在CPI通胀的计算中，住房价格占据三分之一，房价走势对于美联储实现物价稳定的目标影响重大。值得注意的是，房价对于CPI通胀的影响存在一年左右的滞后性，这意味着去年美国高达17.1%的房价增长可能在今年继续推升核心通胀。

随着经济增长放缓，美如果联储在明年晚些时候选择降息以实现经济“软着陆”，房贷利率的上涨有望减缓。从债券市场来看，投资者已开始交易这一预期，指标10年期美债收益率已从6月14日的3.49%降至6月23日的3.09%。

投资策略：

花旗私人银行研究团队认为，尽管名义利率和实际利率的绝对值仍处于历史低位水平，但利率上行的幅度和速度可能会对经济增长产生重要影响。

一方面，在美联储的鹰派取态直接影响下，房屋抵押贷款利率与美国国债收益率之前的利差持续走阔，美联储在缩表的过程中或高度重视这一指标。另一方面，抵押贷款利率高企或削弱消费者需求，虽存在一年左右的时滞，但房价的下降或利好通胀压力的减缓。

根据亚特兰大联储GDP追踪指标显示，房地产市场的放缓或对美国今年二季度实际GDP增长带来约0.4个百分点的负面影响。花旗预计在未来几个季度这一影响可能延续，美联储或提升对于房地产市场数据的重视程度。

考虑到通胀高企、美联储加速收紧货币政策、实际利率上行等多重风险因素，未来市场波动可能仍将延续。花旗建议投资者继续关注股息增长股、医疗保健等防御性板块、结构性票据及长期美国国债等防御类配置