地产风险依然可控，下半年中国经济复苏有望持续

地产风险依然可控，下半年中国经济复苏有望持续

周一，银保监会有关部门负责人再次针对停贷事件发声，市场对停贷事件的担忧有所缓解，房地产、金融板块集体拉升支撑市场。

中国或依然有足够的政策工具稳定房地产市场，未来政策可能加速推进以化解房地产市场风险。

花旗私人银行研究团队认为，停贷事件不会影响中国下半年的复苏动能，继续看好未来中国股市的增长潜力。

市况回顾：

上周，在停贷事件持续引发关注和热议的同时，A股银行和地产板块整体走低。周一，银保监会有关部门负责人再次针对停贷事件发声，支持地方更加有力推进保交楼工作。受此影响，市场对停贷事件的担忧有所缓解，房地产、金融板块集体拉升支撑市场。

现状分析：

中国经济持续复苏，但房地产板块依然较为低迷

随着疫情的好转和经济的重启，尽管二季度GDP环比收缩2.6%，但同比依然录得了0.4%的正增长。6月经济活动数据显示，工业生产和零售销售均出现大幅反弹，且固定资产投资增速也继续回升。

乐观的经济数据之下，房地产板块略显隐忧，上半年房地产投资同比收缩幅度达到5.4%。另外，虽然6月份商品房销售面积的同比降幅显著收窄，但近期部分城市楼盘的停贷事件使得投资者恐慌情绪再次发酵，市场担忧是否会对中国金融市场带来影响。

在停贷事件持续引发关注的同时，多家银行发公告回应停贷事件，表示涉及停贷风险的业务规模较小，总体风险可控。在中国银行系统共计38.3万亿的按揭贷款余额中，涉及停贷风险的业务规模较小，仅占0.008%。尽管如此，如果不加干预，潜在的影响可能会扩大。

稳定房地产市场，中国政策工具依然充足

近期，积极的政策信号已经逐渐显现。花旗私人银行研究团队认为，中国依然有足够的政策工具稳定房地产市场，未来政策可能加速推进以化解房地产市场风险。一些可能的政策方向如下。

第一，“三条红线”政策的执行力度可能会放宽。所谓“三条红线”，是指2021年起央行和住建部对房地产开发商融资提出的三个标准：（1）剔除预收款后的资产负债率不超过70%；（2）净负债率不超过100%；（3）现金短债比不小于1。如果在一定程度上放宽“三条红线”，或可鼓励银行恢复对房地产部门的正常贷款，也可能使得开发商得以更多地利用资本市场进行融资。一旦现金流恢复，未完工项目或有望逐渐完工，停贷情况也有望随之结束。银保监会已于近期表示，鼓励银行主动参与合理解决资金硬缺口的方案研究，做好具备条件的信贷投放，协助推进项目快复工、早复工、早交付。

第二，以房企主导的重组模式可能会有所调整。目前，债务重组通常由房企为主导，一些资产负债表强劲的大型国有开发商可能会对陷入危机的开发商进行并购重组。然而，由于不少陷入危机的开发商实际负债缺乏透明性，并购重组过程通常充满挑战。收购方也可能需要降低新项目投资及土地购买以降低杠杆，并进而可能导致固定资产投资出现下降，限制中国经济的增长潜力。另外，并购重组的持续事件越长，房地产市场的复苏速度可能会越慢。因此，政府可能需要在加速并购重组的过程中发挥决定性作用。

第三，部分锁定的预售资金可能会被用于项目复工。中国房地产住宅开发项目大部分实行预售制，为防止楼盘烂尾，诞生了商品房预售资金监管制度，即政府部门会同银行实施第三方监管，期房的购房款必须存入银行专用监管账户。而在实际操作中，由于经常会出现资金挪用情况，因此部分地方政府不愿意释放预售资金。考虑到当前项目复工的紧迫性，部分锁定的预售资金可能会被用于项目复工，地方政府也可能增强对资金流转和项目建造进程的监管。

第四，可能在一定程度上放松购房限制，或降低房产税等政策面的不确定性。为进一步提振房地产市场的需求，地方政府可能会选择继续放松购房限制。另外，房产税试点也可能会推迟，以降低市场的不确定性。

投资策略：

总体来看，花旗私人银行研究团队认为，中国依然有足够的政策工具稳定房地产市场，停贷事件不会影响中国下半年的复苏动能。

除了地产相关政策继续发力之外，花旗预计，央行在从疫情期间的危机模式转向观望模式的过程中，可能会寻求相对宽松的取态，未来可能会进一步实施信贷扩张政策。另外，财政政策也可能进一步发力。

近期市场恐慌情绪使得部分中资美元债出现抛售，花旗认为，房地产销售企稳可能是债券市场信心回暖的重要前提之一，目前中国房地产企业债券可能仍然处于寻底过程。尽管如此，花旗私人银行研究团队继续看好中国股市的潜力，花旗全球投资委员会在最新的资产配置建议中也进一步上调了对中国股市的超配比重。