如何理解美国房屋销售强势反弹？一文全读懂！

摘要

• 住房是经济的长期领先指标，有助于预测未来12个月以上的经济状况。

• 但是，任何预测都必须承认，冠状病毒大流行的未来发展是至关重要的因素。

• 受到这一重要警告的影响，房屋的运转与人们在通常情况下所期望的一样：抵押贷款利率降低导致新房销售和许可活动重新开始。

• 房屋开工也略有改善，而对经济意义不那么重要的现有房屋销售则继续下降。价格也受到压力。

• 只要发生这种情况，住房都是后冠状病毒经济的亮点。

  
  

此次报告说明了上周的房屋销售和五月开工情况，随后分别是昨天和今天的现有和新屋销售。除现有房屋销售外，所有房屋均出现反弹。由于住房是过去12个月以上经济中重要的长期领先指标，因此现在是更新的好时机。

关于冠状病毒的注意事项

首先，首先要考虑的是：未来数月或数年的经济最终将取决于冠状病毒大流行的过程以及人们对该大流行病的行为反应。尽管病毒本身的行为并不难确定，但由总统和50名州长做出或未做出决定所驱动的政治反应几乎是无法预测的。反过来，这些政治反应将推动人类对大流行的总体反应，包括经济行为。

在过去的几周中，新的感染再次急剧上升。死亡人数是否再次加剧尚无定论，截至最近几天，死亡的下降趋势已经暂停：

由于下降趋势几乎完全是由东北大都市带动的，因此邦德达怀疑死亡人数将会增加。邦德达确实相信，无论政治倾向如何，都有一个“痛苦阈值”，如果爆发范围足够大和足够严重，那么行为（强制戴口罩）和经济活动（例如重新关闭室内餐馆和酒吧）的新限制就会出现可能。

但最重要的是，大流行的过程是最重要的考虑因素，它将改变本文后面的分析。

多数住房指标在5月显着反弹

这是特殊的时期，但房地产市场的活动顺序还是有规可循的：

• 首先，抵押贷款利率转向

• 其次，房屋买卖建设

• 接着，房价转售

• 最终，住房库存转向

让我们详细探究这四个顺序中的前三个。

抵押贷款利率转向

在过去的两个月中，抵押贷款利率已降至历史最低点，低于四月下旬的创纪录低点3.3％，并继续创下新的低点，最近一周平均为3.13％：

这种行为带来的结果反应则是：购买抵押贷款的申请量急剧上升至11年高点！

通常，住房许可证按照抵押贷款利率大约滞后6个月。下图是邦德达在过去十年中多次执行的更新，显示了抵押贷款率（蓝色，倒置，以便较低的利率显示更高）相对于单身家庭许可证（住房指标波动最小，红色，比例为/ 10）：

自2019年初以来，抵押贷款利率几乎一直在下降，这推动了住房的增长。尽管4月份大流行致死许可证的影响同比下降了15％以上，但5月份这一数字已提高到-10％。如果流感大流行没有再次加剧，则可能会进一步改善。

现在，让我们比较一下房屋开工（BLUE），总许可（红色）和新房销售（橙色）。这三个月份均在1月达到峰值，因此该月的水平设置为100：

五月份这三者均出现反弹。波动最大的衡量指标是销售，几乎收回了跌幅的50％，而许可则减少了大约1/3。稍微滞后的启动仅改善了一点。

为了完整起见，以下是昨天报告的现有房屋销售：

尽管现有房屋销售量约占市场的90％，但它们并不涉及重大的新经济活动，因此其重要性远不如此。购房者表示，由于新房很好，又新又干净，因此与现有房屋相比，它们的风险要低得多可能使购买者接触冠状病毒。严格来说，这是轶事，但值得考虑。

最后，这是新房销售（BLUE）与新房中位数价格的比较（绿色，自一月起也定为100）：

价格在几个月内继续小幅上涨，然后在4月下降并在5月反弹。（尽管未显示，但现有房屋的中位价格从4月至5月也有所下降，即使在“春季销售季节”，这也是非常不寻常的。）由于价格落后于销售，我预计价格将持续受到压力，直到销售稳固反弹。

结论

房屋销售的所有三个最重要指标均在5月份反弹，其中两个最重要的指标均大幅反弹。由于主导销售的抵押贷款利率持续下降，预计销售反弹将继续，而价格压力仍在持续。重复一遍，所有这些都取决于大流行病的未来走向，尤其是它是否会加剧并导致自愿或非自愿的行为受到新经济限制。