房产税试点范围大于市场预期

有关此次房产税试点项目，我们认为表明了中央对地产板块的态度是一致且坚定的，并不会放松。此外，房产税的征收范围也超出了市场的预期：

1）其中包括了非居住用等各类房地产；2）或囊括深圳及海南外的其他城市；3）过去几年的投资需求占总购房目的的20-30%，此次税率的厘定可影响未来的投资需求量。

概要：10月23日，人大常务委员会就授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点作出了决定。

具体情况如下：

1）在试点地区，征税对象为居住用和非居住用等各类房地产；

2）由国务院确定试点地区并报人大备案；

3）国务院应当及时总结试点经验。

征税范围更广：房产税征收范围已扩大至非居住用房产。我们认为会先从公寓式住宅开始征收。在国家统计局公布的房地产销售数据中，我们推测公寓式住宅占办公楼销售面积的30-50%。从2011年至2021年前9月的数据来推断，公寓面积占住宅面积的1.2%（假设公寓面积占办公楼50%）。这意味着征税面积将提升1.2%（图1）。

此外，试点城市可能包括除深圳及海南外的其他一、二线城市。通过国家统计局发布的一、二线城市商品房销售价格指数可以观测到位于长三角和珠三角的广州、南京、杭州相对涨幅较高（五年内涨幅分别达到86%、73%、62%），极有可能被列为试点城市之一（图2）。

国务院将如何总结早前试点经验？

倘若房产税要成为有效抑制炒房及房价飙升的有效长效机制，其关键在于税率以及现房征税的范围。首先，若房产税接近租金收益率如1.5%，则可贡献总税收的20%（以上海为例）。

其次，是将征税范围延伸至现房。上海目前只向新购住房征收房产税，若征税范围延伸至多套房的业主，则有助将闲置住房释放到市场，增加供给。最后，人大常委会还强调了“应当构建科学可行的征收管理模式和程序”。这无疑是给早前房产税征收上入不敷出的现象敲响了警钟。房产税的征收途径为个人申报制，导致2019年税务部门支出为470亿人民币，而总房产税收入仅为210亿人民币。

市场会如何反应？

中央选择在这一时间节点实施房产税试点工作，足以显示整体地产行业政策的连贯性。鉴于早前市场对政策宽松抱有期待，我们认为此次房产税试点的推进将打击市场情绪。此次试点工作将主要影响深耕一、二线城市的开发商，也将对整体行业施压。