英国人抛弃 美国人抢筹 伦敦要易主了？

　　昨夜，世界屏息以待。

　　美联储宣布将联邦基金利率目标区间下调25BP至1.75-2%，正如市场预期。

　　黄金迎来大量抛售，美元指数高开，一度涨上98.6770，目前稳定在98.3100水平。而英镑则受困于脱欧的不确定性和经济数据欠佳，出现小幅下跌。

　　似乎今年英国没发生过什么好消息，无论是政治上还是经济上都没取得进展，但，英国房地产却出现了不一样的信号。根据Rightmove报告，伦敦房价8月出现自2017年以来的首次上涨。仅8月前十天，房屋销量已经比去年增长了6.1%。

　　是伦敦的房子跌得实在太便宜了？

　　据统计看，伦敦现在的平均房价为46.2万英镑左右，折合人民币在419万上下。虽然与上海均价五万相比，还差点意思，但从历史看，依旧比2010年要高了50%。

　　伦敦，还是那个房价在50年中涨了106倍的魔幻雾都？

　　豪宅正被疯狂抢购

　　市场永远出人意料，就在大众看脱欧好戏的时候，美国人在伦敦创下了两个纪录。

　　截至今年6月，美国人一年在伦敦高端地区平均花了730万英镑，创下十年最高纪录。而且购买量翻番，占国际买家的20%，而他们看中的基本上都是均价200万英镑的豪宅。

　　根据英国房地产税收制度，买卖过程中，对于价值12.5万英镑以下的房产免征印花税，而价值越高，则税率相应提高；对于超过200万英镑价值的物业将征收7%的印花税。市政物业税则根据房产的市价进行估算，减去税收减免额度后，每年对政府上缴，一般被视为对价值较低房产的一个跟踪指标。

　　从1996年以来，伦敦印花税占房价比例不断攀高，目前已达到5%的水平，而市政物业税则从1997/1998年的0.5%下降到了2017/2018年的0.2%，平均物业税缴纳为1120英镑左右。

　　从这两个数据中可以看出，伦敦最近成交的房产中，高价值的房产占多数，按5%的印花税率估算，价值在100万到200万左右。

　　正与美国人哄抢豪宅相呼应。

　　脱欧看似对英国是重大打击，但对于投机人来说未必不是一个入场的好时机。尤其是伦敦豪宅，避险优势明显。

　　这不得不说回伦敦过去的辉煌战绩，从1969年开始，伦敦房价快速上涨，尽管在1974-1976、1980-1981、1989-1991和2007-2009出现短期下降（而这几个时间段分别出现了两次石油危机、日本泡沫经济崩溃和次贷危机），但伦敦实际房价指数从1969的25上升到了2014年的140（以2003年为基数），而名义指数更是增长了100多倍。

　　这么一看，英国脱欧既没有达到世界经济危机的量级，英国房地产本身又足够坚挺，投资人自然相信，伦敦房价早晚一天会重新辉煌。

　　英国人抛弃伦敦？

　　相比于美国人的摩拳擦掌，对于英国人来说，伦敦实在是让人失望。

　　从下图可以看出，英国人迁入伦敦居住的人数一直保持负数，而在2009年之后流出人数更是出现了持续增长的情况，到了2018年，净流出达到了103000人。对于国际移民来说，伦敦依旧保持吸引力，但在2017年，总迁入伦敦居住的人数出现了十年来首次的负数。

       从伦敦总人口变化来看，脱欧威力明显。2016年，伦敦人口净增加了102729人，但在2017年陡然下跌至增长55342人，2018年增长83080人。

　　除了刚生下来的小婴儿，剩下的英国人怕是都在暗搓搓地想：走！去北爱尔兰！

　　除了房价对供需的清晰体现，印花税同时暗示了伦敦在全国的统治力下降。自1988年以来，伦敦印花税收占全英国的比例持续上升，至2015/2016更是达到历史高点，占比47%，但在2017/2018年度跌回40%。

　　更有趣的一组数据是关于20岁群体和30岁群体的移居情况。年龄段在20到29岁的英国人持续涌入伦敦，而30到39岁的英国人却选择离开。

　　基本上涌入伦敦的这批20出头小青年主要目的是上学，伦敦的教育资源无疑还是英国顶尖水平。但处于30岁梯队的英国人大量出走伦敦却并非是个好现象。

　　这批人大概进入职场风生水起了几年，累积了经验，人脉和财富，然后选择离开伦敦，这对劳动力市场来说是损失。甚至在2016年，2017年出现了20-39岁英国人净流出伦敦的情况。

　　房地产最后捧得就是人场，而人才无论到哪里都是城里立足的根本。

　　哪里的年轻人都愁房

　　与上海小青年一致的是，伦敦小青年对房也头疼。买房买不起，租房也吃力，同一个世界，同一种烦恼。

　　从伦敦房产的年龄结构来看，能在25岁到34岁就拥有一套房子的年轻人从1990年的57%下降到了34%。在六个年龄段里，除了65岁以上的老人家拥有房子的比例在增加，其余年龄段都出现了不同程度的下降。

　　即便如此，相比起来，伦敦买房足以让所有上海北京的人眼红。

　　在伦敦，无论是第一次购房的人还是打算换房的人，贷款占收入的比率都出现了持续的上涨，截至2018年，首次购房者需要借贷3.83倍于工资的钱来买房，而换房者则需借3.80倍。

　　但我国的房价收入比来看，平均水平就在12.07，而一线城市更是达到了25以上。也就意味着，这些一线城市买房的人，不吃不喝25年才能存到买房的钱。

　　你还得跑赢通胀和房市涨价。

　　伦敦居，大不易，买房让一大批人难以上车，租房也日益艰难。根据Rightmove发布的报告，自2017年初以来，伦敦的可租用房屋库存大量减少，下降了33%。而截至今年3月，在中介公司注册的潜在用户同比增长了34%。

　　供需决定价格，截至2019年第一季度，伦敦房屋租金一年涨了8.2%,到达2093英镑（约18000人民币）。

　　房租涨，不是关键问题，关键是收入追不上房租的上涨。根据专业人士的评估，接下来五年内，伦敦的租金最高增幅可能达到每年11.5%。

　　无怪乎，大批英国人出走伦敦，让房价压低绅士的脊梁可太无礼了。

　　政府规划能让伦敦更可爱吗？

　　为了让更多市民有得住，住得好，2017年，伦敦市长提出了一项名为“伦敦住房战略”的计划。市政府将在先期拿出2.5亿英镑，支援新建住房，到了2022年，完成超过48.2亿英镑的适价房屋投资。

　　根据市政府之前的调查，1997年到2016年之间，岗位新增了160万个，增长了40%，而人口成长了25%，新增170万。但住房却只增加了47万套，总量达到350套左右。如果按照人口增长的速度算，2016年，伦敦住房应该在420万左右。这中间出现了70万套住房的供应缺口。

　　伦敦市政府真是绞尽脑汁，为市场提供更多的房屋供应。之前在2017年公布的“伦敦计划”草案中提出，要在10年内各区实现完成一共649350套新建住房的施工，包含在较小区域的245730套新建住房。
　　从统计来看，自2011年起，伦敦每年新增完工住房为20700套，而房屋库存量则每年增长28300套。越来越多的公寓楼兴起也缓解了房屋供应的紧迫性。

　　除了造房子，伦敦政府也鼓励更多的Build-to-Rent，类似于国内的长租公寓，引入机构投资人，当地社团或是房产联盟，为租客提供更为廉价的房屋。2018年，获准开始兴建的长租公寓已经达到了近30000套。而在2018年，所有的新建住宅中有将近三分之一的房屋属于Build-to-Rent。

　　除此外，伦敦政府也对私人出租进行限制，通过二套房贷款利率的设置来降低私人出租的意愿。目前，私人房东每月在房屋上面的支出占到了家庭总支出的37%，且依旧有不断上升的趋势。随着更多的机构投资人涌入，私人房屋的租赁市场会被进一步蚕食，而租金也会继续向下调整。

　　不过伦敦政府期待的是通过机构让租金降下来，中间政府的监管是关键的一环。

　　而伦敦住房战略中除了人人有所居，还有居得其所的要求，这也需要伦敦市政府对于公共设施，区域规划有更多的设计。

　　不过，一个更严峻的问题是，万一脱欧真把伦敦的金融属性给降维，那么失去产业优势的伦敦，建出来的房子还能找得到主人吗？